2020-02-02

不動産の相続登記をする時のポイントとは?|よくある例を行政書士が解説

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不動産の相続登記をする時のポイントとは?|よくある例を行政書士が解説

この記事の目次

終活において、財産の相続は最も重要なことです。

生前のうちに、自分の意向を遺言状などで残しておくことにより、財産の相続をスムーズに行うことができます。

ですが、故人の意向で財産を得たとしても、その後の手続きを自分でしなくてはならない案件もかなりあります。

特に、土地や建物の登記については放置したままでは故人名の登記のまま残ってしまい、将来的な処分の際に手間がかかってしまうこともあります。

そこで今回は、相続の中で特に面倒くさいとされている不動産の相続登記について、どのようなことに気を付けるべきなのかをまとめてみました。

 

1 相続登記の種類

相続登記とは、故人の所有していた不動産(建物・土地)の所有権を遺族などに移転することを言います。

相続登記においてありがちなパターンは、次の3種類です。

 

  • 遺産分割の話し合いの結果による相続登記
  • 遺言に基づく相続登記
  • 法令相続分に基づく相続登記

 

まず、「遺産分割の話し合いの結果による相続登記」、これは相続登記の中でも最も多いパターンになります。

相続人が複数人いる場合には、全員の話し合いによって故人の不動産を誰が相続するかを決めることから始めます。

それぞれの相続先が決まった時点で、相続人全員が署名押印する遺産分割協議書を作成し、それを根拠として相続登記を行うものです。

ただし、相続人が1名の場合は話し合いをする必要がないので、かなりスピーディーに相続登記が行えるでしょう。

 

これは実際にあった話ですが、相続人の対象を誤解されているケースも多いです。

一般的な法定相続人は、故人の配偶者、故人の子息などが代表的です。

ですが、故人の子息が故人よりも早世している場合は、故人の子息の子ども(故人から言えば孫)に法定相続の権利が移行し、これを「代襲相続」と言います。

この代襲相続を理解せず、権利があるはずの人たちとの協議を怠ってしまうことで、相続でトラブルが発生することもあります。

 

私が関わっていたケースの場合、ご長男が早世されており、そのご子息が2名おられたのですが、戸籍謄本等を取り寄せて確認しているうちにそれがわかったのです。

その結果、その他の相続者と確認したうえで、代襲相続者としてご子息2名を追加し、円滑に手続きを終えることができました。

 

次に「遺言に基づく相続登記」ですが、公的に有効な遺言が作成されている場合、それに基づいて登記しようとするものです。

考え方は、法定相続<遺言に基づく相続登記であるため、遺言の内容によってはトラブルになることもあります。

例えば、本来なら2分の1の法定相続の権利を持っている長男が、遺言によって故人の介護を献身的に行ってくれた次男の配偶者に相続がなされてしまい、自分の取り分がないと不服を訴えたケースがありました。

実際、このケースには私も関わっていましたが、最終的には遺言が尊重されて終わりました。遺言に基づく相続登記は、遺言に対してみんなが同意すればスムーズなのですが、ご紹介したケースの事態になると、時間もかかってしまいます。

 

最後にご紹介する「法令相続分に基づく相続登記」ですが、これは法定相続分の権利を適応し、すべての不動産を共有物件として登記する方法です。

不動産については「山田太郎他3名」などのように、複数の人間が共有することが可能です。

相続登記の場合、1つの不動産を法定相続で定められた割合で均等に相続することで、「故人の妻2分の1、故人の長男4分の1、故人の次男4分の1」というような登記が実際に行われます。

不動産の共有そのものは問題がありませんが、その後に当該不動産を売却などする場合、共有している人間すべての同意が必要になるなど、その後の手続きが煩雑になることは留意しておく必要があります。

さらに、共有者同士は納得していたとしても、さらにその共有者が亡くなってから遺族に相続する際に、代替わりした子孫がもめるケースもあり得ます。

 

個人的な見解ではありますが、共有による相続は一時的なものと考えて、最終的には1人の人間が所有することをお勧めします。

時が流れて、当時の事情が分からなくなってしまえば、後の相続時にトラブルの種を残すことにもなりかねません。

2 相続登記を怠ったときのデメリット

意外なことですが、相続登記は義務ではありません。

実際、私も業務で登記事項証明書などを拝見すると、故人が所有者になっている不動産を多数見かけます。

ですが、いつまでも不動産が故人の名義のまま残ってしまえば、以下のような弊害が生じることもあります。

 

  • 売却できない
  • 相続登記に手間がかかる

 

まず、「売却できない」理由は、シンプルに「契約者は存命しているべき」という契約の前提が成立していないからです。

どうしても売却する場合には、存命している誰かに相続登記をする必要があります。

 

そして「相続登記に時間がかかる」ことも認識しておいてください。

故人から存命の者に相続登記を行う場合、他の法定相続人すべてから同意を得る必要があります。

すべて同意を得ればいいのだ、と簡単そうに考えられるかもしれませんが、なき祖父の名義になっている不動産をイメージしてもらうと、簡単にいかないことがご理解いただけると思います。

実際、祖父の名義になっている不動産を相続登記する場合、以下に当てはまるすべての人から同意を得る必要があります。

 

  • 祖母
  • 祖父の子(叔父、叔母)
  • 実父、実母
  • 自身の兄弟姉妹

 

もし、祖父の子(叔父、叔母)が亡くなっている場合は、その権利を代襲相続している叔父や叔母の子(自分からみれば従兄弟)に同意を得る必要があります。

それに、叔父や叔母が1人とは限りませんし、近所に住んでいるとも限りませんから、すべての対象者に事情を説明して同意してもらうには、かなりの時間がかかるでしょう。

相続の際に手間をかけるか、後々になって皿に手間のかかる作業をするか、どちらが楽なのかは既にお分かりいただけると思います。

3 税法上のメリットがあるうちに相続登記を

昨今の税制度において、相続税は貴重な財源として注目されています。

実際、相続によって生じるさまざまな税金がありますが、不動産に関しては「空き家問題」などの発生を抑制するために、積極的に相続登記を推奨する税制度に変化しつつあります。

特に、2018年度(平成30年度)の税制改正では、1代前からの相続登記の際に、本来であれば必要となる登録免許税を免税にする制度が設けられました。

個人が相続により土地を取得し、その相続登記を行う前に死亡した場合、2018年4月1日~2021年3月31日の間に亡くなった個人が名義人となるための登記申請であれば、登録免許税が免除される仕組みです。

 

該当するケースとしては、実父から受け継いだ不動産を相続登記せず、そのまま所有していた息子が亡くなった場合です。

この場合では、息子の子(実父から見れば孫)が相続する場合に、息子の相続登記については登録免許税が免除されることになります。

 

また、かつては祖父から息子、さらにその息子というように段階を踏んで登記する必要がありましたが、1名から1名にとなるように単独の相続で登記する場合には、直接祖父から孫に直接相続登記できるようになりました。

この際、かつては2回段階があったために登録免許税も2回納める必要がありましたが1回だけで済むようになり実質的に減税となりました。

 

相続において「相続税」の存在はだれしも気になるものですが、登記に関する税金だけでも節税できる仕組みが登場しています。

私たち行政書士では所得税申告など、税に関する申告を代行することはできません。なぜなら、税に係る書類の作成は税理士が行うことになっているからです。

 

税申告に関する資料の作成であれば、私たち行政書士に依頼いただいても対応します。

ただし、税務署など官公庁へ提出する書類の作成や亭主るの代行は税理士しかできませんので予めご承知おきください。

4 相続させずに売却して処分することも可能

不動産の相続について、別の考え方として「自分が生前のうちに売却などして処分する」という方法もあります。

法定相続人がそれに対して異議を申し立てることはできませんが、できることなら家族などに相談してから実施する方が、遺恨が残らずにすむでしょう。

また、相続税が生じることが見込まれる場合、相続税を支払う代わりに不動産を提供する「物納」という仕組みもあります。

相続税を見込みで計算し、明らかに相続税が発生する場合は、不動産の価値を確認し、物納するときにスムーズに行えるよう登記の変更などを行っておきましょう。

 

物納を検討する場合は、財産を売却したときの利益と、物納される際の相続税評価額とを天秤にして検討しましょう。

実際、価値のある財産であれば、売却して相続税を支払い、残金を自身の財産として活用することも可能です。

ですが、買い手のつかないような山林や原野などの場合は、売却することは到底不可能です。ちなみに相続税の納付期限は、相続開始を知った日の翌日から10か月以内なので、売却までの期限はかなり短くなっています。

相続税評価額の算定方法では、土地の相続税評価額は時価の8割、建物の相続税評価額は時価の6割というのが相場になっています。

売却の見込みのない不動産は、たとえ低い評価になったとしても物納の対象として活用したほうがよいかもしれません。

なお、物納にあたって国はいかなる条件の不動産でも応じてくれます。一般的に売却の見込みのない山林や原野であっても対象として扱われます。

5 まとめ

不動産の相続にあたっては、その不動産が価値のある者であればあるほど、トラブルになる恐れがあります。

終活にあたっては、まず法定相続人を確認することや、遺言を残して没後のトラブルを未然に防ぐことをまず考えましょう。

特に不動産の場合は、相続を放置しておいても当面問題はないものの、最終的な処分に至った場合、相続登記などの手間が煩雑になることがあります。

行政書士としては、さまざまな可能性を考えつつ、ご本人の意向を尊重する形でプランを検討していくことになりますが、税関係の申請などは税理士でなければ行えないので、内容によっては別の専門家をご紹介することになります。

一般的に「不動産関係は司法書士」であり「税関係は税理士」が行うこととなっていますので、その点もあらかじめご承知おきいただけるとありがたいです。

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