2020-03-03

売れない家の処分に困った時は?|親の死後や持ち家処分の方法を解説

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売れない家の処分に困った時は?|親の死後や持ち家処分の方法を解説

この記事の目次

空き家の処分について、その方法で悩んでいる人は意外と多いものです。

空き家が残っている以上、周辺の住民に迷惑をかけないように維持管理を続けなくてはなりませんし、そのための手間と費用はどうしても必要になってきます。

また、空き家を売却しようとした場合、空き家であるがゆえに買い手がつかないこともあります。

何とかして空き家を処分したいけど、ある程度の収益は見込みたいと思う人にとっておすすめなのが「古家付き土地」として売却する方法です。

売れないと思われていた空き家を上手に売ってしまう、その方法とはどのようなものなのでしょうか。

1 空き家の売却方法には2種類ある

空き家を売却する場合、その方法は大きく分けて2種類あります。

それぞれの方法について、メリットとデメリットをご紹介しましょう。

 

○古家付き土地として売り出す

空き家をメインとして売り出すのではなく、空き家がセットになっている土地として売り出す方法です。

空き家がそのまま存在する状態で売却する方法であり、売り主が空き家の解体をしないため負担する費用が少ないのがメリットです。

また、程度のいい古家であれば、購入後にリフォームする買い主もいますので、そのニーズに対応できるだけの空き家であれば、この方法で売り出すとよいでしょう。

空き家をリフォームしたときに係る費用と、新築の家を建てたときの費用を比較して、安い方を選択する人もいれば、自分の使いやすい家が欲しくて、リフォームのしやすさを重視して空き家を探している人もいます。

それらのニーズをうまくキャッチできれば書いては見つかりやすいと思われます。

ただし、あまりにも古い家の場合や、水道や電気などのインフラが不良になっているような空き家の場合は買い主が見つかることはほぼありません。

また、空き家の状態が悪い場合、商談中に空き家の一部が壊れてしまうなど、劣化や災害によるリスクは付きまといます。売るために必要な管理には手間をかけなくてはならないことも考えておく必要があります。

 

○更地にして売り出す

空き家を解体し、土地を更地にして売却する方法です。更地は買い主が解体費用を追加で支払わなくて済むため買い主の負担が少なく、購入後すぐにマイホームを建て始めることができるなど、買い主側のメリットはかなり多いです。

実際、古家付き土地よりも買い主が見つかりやすいのが実情です。

しかし、売主の負担はかなりのものになります。実際、土地を更地にするには、空き家を解体しなくてはなりませんが、その建築方法や建材などによって費用は大きく異なります。

一般的な空き家(3LDK、30坪程度)の場合、解体に係る費用の相場は100万円から150万円もかかります。また、いったん更地にして売却を待っている間の固定資産税は実質増税になってしまい、所有している間の負担はさらに増えます。

固定資産税は、家が建っている土地の場合と最大6分の1減額されますが、更地には減額がありませんので、売却までの期間が長くなれば売り主の負担も増えてしまいます。

さらに、空き家を解体しようとすれば、空き家の中にある家財道具や庭木などの処分も同時に行わなくてはならないので、ますます売主の負担が増えるので、

売却価格をかなり高めに設定しないと損をしてしまいます。かといって、売却価格を高くすると買い手が見つかりにくくなるため、思ったほどの利益を得られない場合も出てくるでしょう。

2 おすすめは古家付き土地に家財道具もセットした「現状渡し」

空き家を処分する際、手間がかかるのは、置いてある家財道具や植木等の処分であることは前章で触れました。

売却の際、家財道具や植木等をそのままの状態にして売却する「現状渡し」の方法を取れば、これらの負担を軽減できる可能性があります。

現状渡しとは、空き家建物だけでなく、中にある設備や家財道具のすべてを「そのままの状態」で売り渡すことです。考え方で言えば中古車をそのままの状態で購入する、と考えてもらえるとわかりやすいかもしれません。

中古車を購入する場合、走行距離や本体の傷などをあらかじめ確認して、現状に納得できれば購入することになりますが、現状渡しの場合も同様です。

購入の前に空き家を確認し、多少の傷や破損があったとしても、リフォーム前提で購入しようとしている買い主であれば、「リフォームの時に一緒に直せばいい」と割り切って購入してくれることもあるのです。

ただし、生活していくために支障を生じるような破損や、建物の柱や屋根など構造に関わる不良は割り切ってもらえる範疇にはなりえません。

あと、家財道具や植木等の処分ですが、現状渡しの場合はそのままの状態でも問題ありません。

3 現状渡しで注意したいポイント

現状渡しは、その現状について、売り主と買い主が同意すればスピーディーに空き家を売却できます。

また、これからご紹介するポイントをあらかじめ整理したりすれば、買い手が付きやすくなります。

 

○家電製品

家電製品のうち、壊れているものはもとより除外しておきましょう。

残しておくと喜ばれるのは照明器具、テレビ、パソコン、オーディオ機器などです。いずれも最新の機種に近いものであれば喜ばれますが、あまりにも旧型のものは敬遠されるので処分しておく方がいいでしょう。

特に照明器具などは、最新のものになるとLEDタイプのものが多く、消費電力も少ないです。また、アパート暮らしの人の場合、そこで使っていた照明器具を持ち込むこともあるので、あまりにも旧型のものは撤去しておきましょう。

 

○家具

食器棚、衣装ダンスなどの家具も、その大きさや機能によっては喜ばれる場合もあります。

ただし、中身の食器や衣類などはあらかじめ処分しておく必要があります。高級な商品であったとしても、以前誰かが使っていたものですから、渡されても困る場合が多いからです。

とはいっても、食器棚や衣装ダンスは引っ越してくるときに持参する人が大半ですから、商談中に「このタンスは残しましょうか?」などと交渉しておき、不要なものだけは売主が処分するのも方法の1つです。

あと、これらの引き出しの裏や奥には、手紙や封筒が紛れ込んでいる場合もあります。私自身も中古住宅を現状渡しで購入しましたが、程度のいい書斎用机をそのままいただいたところ、

引き出しの奥から現金の入った封筒が出てきて、おもわず売り主さんにお返ししたことがあります。さすがに10万円分のお金ともなれば、返しておく方がよいと思いましたので。

ちなみに、売買契約締結後に私のような「現金入りの封筒」を見つけてしまった場合、その権利はなんと買い主である私にあるそうです。売買契約の中で「残置物の権利は買い主」と明記されていることが多いからなのだとか。

逆を言えば、売り主は売る直前まで大事なものが残されていないか確認する方がよいというエピソードとも言えますね。

 

○設備関係

ドアホン、電気給湯器、電気温水器、換気扇などの設備も、そのまま使えるものは残しておいて問題はありません。

ここでお互いに納得しておくべきは、経年劣化による故障には対応しない、ということです。売り主も買い主も現状渡しであることを理解し、同時に使い込まれているため経年劣化が生じていても文句は言わない、ということを納得しておく必要があります。

電気温水器などは、使用開始から15年~20年で壊れてしまうともいわれていますが、使用頻度によってそれは差異があります。でも、新品でないことは事実ですから、経年劣化の末に「売買契約の翌日に壊れたとしても仕方がない」とお互いが納得しておくことは必要です。

とは言いつつも、もとから壊れているものを譲り渡すのは詐欺のようなものです。動作確認をして「引き渡し時には正常に動作する」ことは何らかの方法で立証しておく方がよいでしょう。

 

○植木や庭木

庭木や植木も現状渡しでそのまま譲っても問題はありません。

でも、管理に手間のかかる樹木は伐採しておく方が、買い主が見つかりやすくなります。枯葉が落ちて隣家に飛散して迷惑をかける、枝が強風で折れて隣家に飛散するなど、

背の高い樹木は管理も面倒でかつ周辺の住民に迷惑をかけるリスクが高いので、できることなら伐採しておくべきです。

 

○インフラ関係

水道管、電気配線などは正常に動作することを必ず確認しておきましょう。

確認できない場合は、専門業者に依頼して動作確認をしてもらう必要があります。電気や水道は、正常に動作しないと住居として使用できないものですから、買い主が見つからない原因になってしまいます。

水道の場合、空き家になって通水をしていないと管内がさびてしまい、漏水の原因になってしまいます。空き家として管理している期間中は、月に1度でもいいので通水して適切に管理しましょう。

通水は、蛇口をひねって1分程度水を出しっぱなしにするだけでできます。台所だけでなく、洗面所、トイレ、浴室など室内にあるすべての蛇口で行っておきましょう。

また、空き家にだれもいない場合は、水道の元栓を閉めておきましょう。冬季の凍結などにより屋内の水道管が破損することを予防できます。

4 まとめ

現状渡しで空き家を売った場合、通常より管理者の手間が明らかに軽減されます。それに、家財道具などの処分に係る時間も節約できるので、早く空き家を売りたい人にはお勧めの方法です。

それに、スピーディーに売却できるため、契約から入金までのスピードもアップし、早めに現金を手に入れたい人にはありがたい方法でしょう。

一方で、現状渡しの場合、買い主が家財道具などの処分を行うため、処分費相当額の金額は売却額から値引きするように求めてくる場合もあります。そのため、得たい利益があったとしても、

買い手側の要求に妥協する形で売却額を下げなくてはならない場合も出てきます。

利益を取るか、手間の軽減を取るか。現状渡し売却にはそれぞれのメリットやデメリットがありますが、早急に結論を出すのではなく、何を一番求めるべきかその内容を踏まえて決断されることをお勧めします。

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